Ukončení nájmu bytu a podnikatelského prostoru dle navrhovaných zákonů

Velmi sledovaným tématem se stal vládní záměr ochrany nájemců před ukončením nájemních vztahů pro nemožnost hradit nájemné z důvodu poklesu příjmů. Níže naleznete přehledné shrnutí navrhované úpravy. V době sepsání tohoto textu, tj. 14. 4. 2020, byly návrhy postoupeny k projednání Senátu ČR. Níže uvedená pravidla mají být použita od nabytí účinnosti navrhovaných zákonů, tj. jejich vyhlášením ve sbírce zákonů. V současnosti tedy lze ukončit nájemní vztahy dle doposud platných pravidel.

Nájem prostor sloužících podnikání

Pronajímatel není oprávněn ukončit nájemní či podnájemní vztah z důvodu prodlení s placením nájemného, pokud prodlení vzniklo z důvodů dopadů epidemie a souvisejících restriktivních opatření. Spojitost mezi prodlením s placením nájemného a dopady epidemie musí být ze strany nájemce písemně doložena, a to ve lhůtě 15 dnů ode dne vzniku prodlení s placením nájemného. Za dostatečný důkaz o nemožnosti platit nájemné považujeme např. písemné sdělení nájemce, kde bude uvedeno, že byl povinen uzavřít svoji provozovnu v pronajatém prostoru s odkazem na konkrétní rozhodnutí vlády či Ministerstva zdravotnictví. Dále lze např. předložit zrušené objednávky, část účetní evidence či účetních knih, ze kterých bude patrný propad příjmů.

Ochrana se nevztahuje na placení služeb spojených s nájmem prostoru. Ty musí být placeny v souladu s nájemní smlouvou. Stejně tak má pronajímatel právo požadovat jiné smluvní nároky spojené s prodlením při placení nájemného, typicky úrok z prodlení či smluvní pokutu.

Prodlení musí nastat v období od 12. 3. do 30. 6. 2020. Není rozhodné, za jakou dobu má být nájemné placeno, ale zda je v uvedeném období splatné.

Dlužné nájemné je nájemce povinen uhradit nejpozději do 31. 12. 2020. V případě, že v této době nájemce dluh neuhradí, může pronajímatel nájemní vztah ukončit s výpovědní dobou 5 dnů. Pronajímatel může nájemní vztah ukončit také v případě, že nájemce prohlásí, že není schopen dlužné nájemné do 31. 12. 2020 uhradit.

Dlužné nájemné musí být uhrazeno včetně jeho příslušenství, tj. zákonného úroku a případného smluvního úrok z prodlení.

Smluvní pokuta má samostatné právní postavení, nejedná se o příslušenství pohledávky, ale o utvrzení dluhu. K její splatnosti a následkům nezaplacení se návrh zákona nijak nevyjadřuje, naopak explicitně uvádí, že vyjma nemožnosti ukončit nájemní vztah pro nezaplacení nájemného, jsou všechna práva pronajímatele zachována. Lze tak očekávat dvojí interpretaci ze strany soudů. Jednu formální, podle které neuhrazení smluvní pokuty může zakládat výpovědní důvod (pokud je to ujednáno v nájemní smlouvě) a její splatnost nebude dotčena. Druhý výklad bude sledovat smysl navrhovaného zákona a tedy i splatnost smluvní pokuty bude posunuta k 31. 12. 2020 a její neuhrazení nebude důvodem pro ukončení nájemní smlouvy. Také se otevírá možnost pro snížení smluvní pokuty ze strany soudu. Autor tohoto textu považuje za správnější druhý z uvedených výkladů.

Dále je upravena splatnost dluhů pro případ, že nájemní vztah zanikne z jakéhokoliv důvodu před 1. 1. 2021. Nájemce je pak povinen uhradit své dluhy, které se staly splatnými v době od 12. 3. do 30. 6., ve lhůtě 30 dnů od zániku nájemního vztahu.

Zákonodárce také dává možnost pronajímateli domáhat se zrušení nájemního vztahu pro případ, že by nebylo spravedlivé po něm požadovat, aby strpěl odklad placení nájemného. Pronajímatel je oprávněn požadovat ukončení nájemního vztahu až poté, kdy pominou omezení plynoucí z mimořádných opatření, tedy neznámo kdy.

Nájem bytu

Souvislost mezi prodlením s placením nájemného a dopady epidemie musí být ze strany nájemce písemně doložena, a to potvrzením od úřadu práce. Podrobnosti o tom, jaké podklady bude nutné úřadu práce pro vystavení potvrzení doložit, má stanovit metodický pokyn. Je otázkou, zda se zákonodárce zamyslel nad postavením OSVČ, o jejichž aktuálních příjmových poměrech nemají žádné informace.

Ochrana se nevztahuje na placení služeb spojených s nájmem bytu. Ty musí být placeny v souladu s nájemní smlouvou. Stejně tak má pronajímatel právo požadovat jiné smluvní nároky spojené s prodlením při placení nájemného, typicky úrok z prodlení. Smluvní pokuty nemůže být ze zákona požadována.¹

Prodlení musí nastat v období od 12. 3. do 31. 7. 2020. Není rozhodné, za jakou dobu má být nájemné placeno, ale zda je v uvedeném období splatné.

Dlužné nájemné je nájemce povinen uhradit nejpozději do 31. 12. 2020. V případě, že v této době nájemce dluh neuhradí, může pronajímatel nájemní vztah ukončit bez výpovědní doby.

Pronajímatel může nájemní vztah ukončit také v případě, že nájemce prohlásí, že není schopen dlužné nájemné do 31. 12. 2020 uhradit, nebo pokud je nepochybné, že dluh neuhradí, např. bude prohlášen jeho úpadek, či zahájeno exekuční řízení.

Dlužné nájemné musí být uhrazeno včetně jeho příslušenství, tj. zákonného úroku a případného smluvního úrok z prodlení.

Srovnávací tabulka

	Nájem bytu	Nájem podnikatelského prostoru
Doba vzniku prodlení	12.3.2020 – do skončení mimořádných opatření, nejpozději do 31.7.2020	12.3. – 30.6.2020
Lhůta pro úhradu dluhu	31.12.2020	31.12.2020
Povinnost prokázání nemožnosti hradit nájemné	ANO – potvrzením od úřadu práce	ANO – listinnými důkazy
Zachování úroků z prodlení a jiných sankcí	ANO	ANO
Možnost pronajímatele domáhat se ukončení nájmu	ANO, ale až po ukončení nouzového stavu	ANO, ale až po ukončení nouzového stavu
Ukončení nájmu na základě prohlášení nájemce o nemožnosti splatit dlužné nájemné	ANO + zjevná nemožnost splatit dluhy	ANO

JUDr. Tomáš Pokorný,
advokát

Poznámky:

[1] Viz ustan. § 2239 ObčZ