Im Laufe der Bauausführung oder bereits vor Baubeginn kann es vorkommen, dass der Bauinteressent (im Folgenden der Einfachheit halber „Bauträger“ genannt) beschließt, die Bauausführung nicht selbst durchzuführen. Es kann auch von Anfang an seine Absicht sein, oder er stellt fest, dass die Konstruktion aus verschiedenen Gründen für ihn nachteilig oder ungeeignet ist. Auch auf Seiten der Eigentümer der Immobilie (Gebäude) kann es zu Änderungen kommen. Im Falle von Genossenschaftseigentum können die Einheiten während der Bauphase in das Eigentum von Wohnungsgenossenschaftsmitgliedern übergehen. Bei Miteigentum am Haus können die Einheiten an Dritte übertragen (verkauft) werden. Es empfiehlt sich, diese Möglichkeiten bereits im Bauvertrag zu berücksichtigen.
Änderungen auf Entwicklerseite
Vom Bau von Dachgeschosswohnungen sind alle im Gebäude lebenden Personen betroffen. Es liegt im Interesse der Miteigentümer, dass der Bauablauf den normalen Betrieb des Hauses möglichst wenig beeinträchtigt (z. B. unter dem Gesichtspunkt des Lärms und der Sauberkeit im Haus) und dass der Bau zügig voranschreitet so schnell wie möglich platzieren. Logischerweise ist damit zu rechnen, dass von diesen Stellen Druck ausgeübt wird, die Übertragbarkeit der Rechte und Pflichten des Bauträgers aus dem Bauvertrag auf Dritte einzuschränken, oder dass sie daran interessiert sind, mitentscheiden zu können, welchem neuen Unternehmen die entsprechenden Rechte und Pflichten übertragen werden übertragen werden. Die Frage des Vertrauens der Miteigentümer in die Person, die den Bau ausführt, ist von entscheidender Bedeutung, selbst wenn der Bauträger die Bauarbeiten durch Dritte erbringt.
Die grundlegende Rechtshandlung, die die Übertragung von Rechten und Pflichten aus dem Vertrag ermöglicht, ist die Abtretung. Laut Ustan. § 1895 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch: „Wenn die Natur des Vertrags dem nicht entgegensteht, kann jede Partei ihre Rechte und Pflichten aus dem Vertrag oder einem Teil davon auf einen Dritten als Zedenten übertragen, wenn die abgetretene Partei damit einverstanden ist.“ und wenn es noch nicht erfüllt ist.“ Wir möchten Sie daran erinnern, dass für die vertragliche Art des Bauvertrags die Bestimmungen über das Unternehmen gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch entsprechend angewendet werden. Speziell im Ustan. Gemäß § 2725 BGB stellen wir fest, dass der Gesellschafter nicht berechtigt ist, die Mitgliedschaft in der Gesellschaft zu übertragen. Diese Regelung gilt jedoch nur verhältnismäßig für Beziehungen, die den Bauvertrag betreffen. Meiner Meinung nach ist der Bauvertrag (zumindest bei der Errichtung von Dachgeschosswohnungen) naturgemäß nicht strikt an die persönlichen Eigenschaften des Bauträgers gebunden und somit ist eine Veränderung seiner Persönlichkeit nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Wortlaut der Vorschriften des § 1895 Abs. 1 BGB gewährt den Hauseigentümern den notwendigen Schutz, indem sie als „Übertragende“ ihr Einverständnis zu einer solchen Änderung zum Ausdruck bringen können.
Da der Bauvertrag den Bauträger dazu verpflichtet, den Bau neuer Wohneinheiten sicherzustellen, ist die Frage der Abtretung des Bauvertrags auch dann relevant, wenn die bereits/noch im Bau befindliche Wohnung im Immobilienregister als neue Wohneinheit eingetragen wird . Nachdem die neue Einheit im Grundbuch als im Bau befindliche Einheit eingetragen ist, kann diese Einheit auf der Grundlage eines Standardkaufvertrags weiter übertragen werden. Gleichzeitig mit der möglichen Übergabe der im Bau befindlichen Einheit an einen Dritten muss entschieden werden, wer den Bau fertigstellt, d. h. an wen die zwingenden Elemente des Bauvertrags übergehen. Den Vertragsparteien des Bauvertrages steht diesbezüglich Vertragsfreiheit zu. Meiner Meinung nach hindert nichts den derzeitigen Bauträger daran, als Person, der der Eigentümer des Mehrfamilienhauses diesen Bau unter bestimmten Voraussetzungen anvertraut hat und die darauf vertraut, dass er ihn erfolgreich abschließen wird, weiterhin für die Fertigstellung des Baus verantwortlich zu sein.
Wenn der Hausbesitzer mögliche Meinungsverschiedenheiten darüber vermeiden möchte, ob der neue Eigentümer der Wohneinheit oder der ursprüngliche Bauträger den Bau abschließen soll, sollte er oder sie die Übertragbarkeit des Eigentums auf die neu entstehende Wohneinheit bis zu deren Fertigstellung beschränken. Es kann vereinbart werden, dass gleichzeitig mit der Eintragung der im Bau befindlichen Einheit in das Liegenschaftskataster auch das Veräußerungsverbot im Sinne des Ustan eingetragen wird. § 1761 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Durch diesen Eintrag wird das Veräußerungsverbot aus Verträgen mit inter partes Wirkung auf dingliche Rechte, also mit erga omnes Wirkung, geändert.
Abtretung seitens der Miteigentümer des Hauses
Selbstverständlich kann es im Zuge der Bauausführung auch zu einem Wechsel auf Seiten der Miteigentümer des Hauses kommen, verbunden mit dem Verkauf einiger bestehender Einheiten (bzw. sinngemäß auch eines Gebäudeanteils). oder das gesamte Gebäude). Beim Verkauf sollen auch die Rechte und Pflichten des jeweiligen Miteigentümers aus dem Bauvertrag übertragen werden. Vertraglich ist es möglich, eine Abtretung auszuschließen, die Miteigentümer werden an einer solchen Regelung jedoch kein Interesse haben und in der Praxis höchstwahrscheinlich nicht darauf eingehen. Um die Rechtssicherheit aller Vertragsbeteiligten zu erhöhen, empfiehlt es sich, diesen Fall bereits im Text des Bauvertrags selbst zu berücksichtigen und darin die vorab erteilte Zustimmung des Bauträgers zur Vertragsabtretung im Zusammenhang mit der Übertragung zu formulieren die bestehende Einheit.
Es stellt sich die Frage, ob das mögliche Fehlen der Zustimmung des Bauträgers zur Vertragsabtretung Auswirkungen auf die Übertragung der Einheit selbst haben kann. Wenn der Wortlaut des Kaufvertrags, durch den die Einheit übertragen wird, nicht die Verpflichtung widerspiegelt, dem Bauträger einen Teil des Anteils an den Gemeinschaftsteilen der in der übertragenen Einheit enthaltenen Immobilie zu übertragen, ist zu prüfen, ob dies möglich ist ein Vertrag mit subjektiv unmöglicher Erfüllung im Sinne des Gesetzes. § 580 Abs. 2 BGB, da es sich um einen Vertrag handeln würde, der dem zuvor abgeschlossenen Bauvertrag widerspricht. Der Eigentümer der Einheit kann sich nicht dazu verpflichten, das Eigentumsrecht an den Gemeinschaftsteilen, die aufgrund eines zuvor abgeschlossenen Bauvertrags übertragen werden sollen, zu übertragen. Die oben skizzierte Konstruktion widerspricht jedoch der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (wenn auch aus einem früheren Zeitpunkt). Der Oberste Gerichtshof der Tschechischen Republik hat in seiner Entscheidung vom 25.2.1999, Nr. Stempel 2 Cdon 848/97 besagte: „Ein Vertrag über die Übertragung von Immobilien ist nicht ungültig, nur weil der Übertragende dieselbe Immobilie zuvor auf eine andere Person übertragen hat, wenn das Eigentumsrecht nicht auf diese Person übertragen wurde.“
Meines Erachtens werden Rechte und Pflichten aus dem Bauvertrag auch ohne ausdrückliche Zustimmung des Bauträgers zu einer solchen Übertragung übertragen. Ustan bietet eine Lösung. § 1106 BGB, wonach: „Wer Eigentumsrechte erwirbt, erwirbt auch die Rechte und Pflichten, die mit der Sache verbunden sind.“ Bei der Übertragung des Eigentums an einer Einheit ist der neue Eigentümer der Einheit automatisch an die Rechte und Pflichten aus dem abgeschlossenen Bauvertrag gebunden, und die Zustimmung der übertragenden Partei sollte nicht erforderlich sein.
Das gesamte Thema dieser nicht sehr häufigen Vertragsart schließen wir mit einer kurzen Analyse der Möglichkeiten der Vergabe eines Bauauftrags ab. Ich hoffe, dass meine Ausführungen die Orientierung in der vorliegenden Frage auf theoretischer und rechtlicher Ebene erleichtern und auf praktischer Ebene bei der Aushandlung der Bedingungen für den Abschluss eines Bauvertrags hilfreich sein werden.
Quelle: epravo
II. TEIL – Bauvertrag (Eigentumserwerb an der Wohneinheit)
TEIL I – Bauvertrag (Allgemeine Anforderungen)
