Il rapporto di locazione tra il locatore e il locatario viene solitamente risolto mediante un contratto, nell'ambito del quale le parti contraenti regolano i propri obblighi, compreso l'importo del canone residuo alla data di risoluzione del contratto. Ma cosa succede se il rapporto di locazione termina con un'azione legale unilaterale sotto forma di rescissione da parte del proprietario a causa della scarsa moralità del locatario in materia di pagamenti e l'inquilino si rifiuta di andarsene e allo stesso tempo non paga l'affitto? In tal caso, il locatore sceglie una soluzione sotto forma di azione legale per liberare i locali con successiva esecuzione della decisione. Tuttavia, questo processo richiede mesi, a volte anche anni. Dato che non esiste più la base contrattuale per l'importo del pagamento per l'uso dell'immobile, si pone la questione di quale importo di arricchimento ingiustificato per questo periodo da parte dell'utente disonesto del suo immobile spetta al locatore, al momento del rilascio della oggetto di arricchimento diverso dal denaro in questa situazione non è molto possibile.
Non vi è dubbio che la situazione delineata debba essere considerata un arricchimento ingiustificato, quando l'utilizzatore non autorizzato del bene immobile si arricchisce a scapito del suo proprietario, utilizzando la cosa in questione senza alcun corrispettivo, e allo stesso tempo il motivo giuridico, cioè il rapporto di locazione è già venuto meno o non è mai stato adeguatamente costituito. Il proprietario dell'immobile si presenta quindi nella posizione dell'impoverito, perché dopo la risoluzione del contratto di locazione, i suoi valori immobiliari vengono utilizzati dall'allora inquilino nella posizione dell'arricchito senza alcun pagamento, anche se altrimenti il locatore potrebbe dare i suoi locali in affitto a un altro inquilino, pagando adeguatamente.
La giurisprudenza è sempre stata ferma sull'opinione che in tal caso il compenso pecuniario per l'utilizzo di un immobile senza motivo legale è misurato (di regola) dall'importo consueto del canone speso per l'uso dello stesso o di un simile immobile. patrimonio in un dato luogo, tempo e in condizioni comparabili (vedi sentenza della Suprema Corte del 15/6/1999, fascicolo n. 25 Cdo 2578/98, inoltre ad es. sentenze della Suprema Corte del 17/7/2008, fascicolo 30 Cdo 5484/2007 del 2/9/2009, pratica n. 28 Cdo 2777/2009, oppure dal 14 aprile 4, pratica n. 2011 Cdo 30/2063). Per determinare questo prezzo "normale", il tribunale deve commissionare una perizia.
Tuttavia, il Codice Civile del 2012 ha introdotto una nuova disposizione in materia. Secondo il § 2999 paragrafo 2, se la persona impoverita ha agito dietro pagamento di un compenso, verrà fornito un risarcimento per l'importo di tale compenso. In pratica, ciò significa che se durante la durata del contratto di locazione il proprietario impoverito ha messo a disposizione un immobile in affitto a un determinato prezzo, quando successivamente scompare questo motivo giuridico, l'importo dell'arricchimento senza causa sarà determinato sulla base del prezzo concordato nel presente contratto di locazione.
Nella relazione motivata per l'inclusione di questa disposizione nel diritto civile si precisa che se l'esecuzione è stata effettuata a titolo oneroso, o in base ad un contratto non valido o nell'ambito di un'obbligazione successivamente annullata, non vi è successivamente alcun motivo ragionevole perché l'impoverito esiga risarcimento del prezzo abituale, e pertanto si propone di riconoscergli un risarcimento pari al prezzo pattuito nel contratto, successivamente risolto. Secondo il secondo periodo della citata disposizione, la citata norma non si applica se il compenso ha carattere di causa di nullità del contratto o di causa di estinzione dell'obbligazione, ovvero se l'importo del compenso è stato sostanzialmente influenzato da tale motivo.
Sebbene questa disposizione del diritto civile sia in vigore dal 1° gennaio 1, nel risolvere la situazione delineata, i tribunali cechi fanno ancora riferimento alla giurisprudenza consolidata dal momento in cui il Codice civile n. 2014/89 Coll. non è nata e la legge ceca non conteneva disposizioni simili.
Ci riferiamo, ad esempio, alla recente risoluzione della Corte Costituzionale del 15 marzo 3, I. ÚS 2022/530. Gli elementi di fatto dimostrano che, in base all'accordo del 22 ottobre 22, il convenuto aveva il diritto di utilizzare il terreno per la gestione di una pista da sci dietro un compenso di 10 CZK a stagione. Dopo la cessazione dell'obbligo contrattuale, il firmatario ha invitato la convenuta a liberare il terreno, che tuttavia ha continuato a utilizzarlo e ha pagato al ricorrente solo l'importo di 2014 corone ceche a stagione per il suo utilizzo. Pertanto, il ricorrente ha citato in giudizio il convenuto per il pagamento della somma di CZK 50 quale ingiusto arricchimento per l'uso senza motivo legale del suddetto terreno nella forma e nell'importo corrispondente agli arretrati per due pagamenti di "affitto" secondo il suddetto contratto ridotto dei pagamenti effettivamente pagati di 000 - CZK.
Il tribunale di primo grado ha respinto la domanda in quanto il convenuto ha utilizzato illegalmente il terreno, ma ha ritenuto ragionevoli i pagamenti effettivamente pagati di 4 CZK per un periodo di affitto, sulla base di una perizia secondo la quale un tale prezzo di affittare nel luogo e nel tempo indicati e consueto a condizioni comparabili.
Il tribunale regionale ha respinto il successivo ricorso del ricorrente sulla base del fatto che la perizia in questione determinava correttamente l'importo del prezzo abituale e quindi non era necessario tenere conto del prezzo attuale (contrattuale) per l'utilizzo dell'oggetto. In risposta al ricorso del ricorrente, la Corte Suprema ha rilevato e, analogamente al tribunale regionale, ha ribadito che l'importo del risarcimento pecuniario per arricchimento senza causa è stato determinato tenendo conto dell'importo abituale del prezzo speso per l'uso della stessa cosa o di una cosa simile in un dato luogo, tempo e in condizioni comparabili, e ha respinto il ricorso.
Nella sua sentenza, la Corte Costituzionale ha respinto il ricorso costituzionale del firmatario. Ha giustificato la risoluzione nel modo in cui i tribunali hanno soddisfatto le loro esigenze quando, tra le altre cose, hanno derivato l'importo dell'arricchimento ingiusto dalle somme solitamente spese in un dato luogo e tempo per l'uso di tale elemento, solitamente sotto forma di affitto.
Conclusione
La disposizione del § 2999, comma 2, del codice civile trae origine dalla proposta del codice civile europeo,, e sebbene sia in vigore nel diritto ceco da più di 12 anni, i tribunali non sempre sono ricorsi al suo utilizzo e si attengono alla prassi giudiziaria attuale, secondo la quale l'importo dell'arricchimento senza causa per l'uso di beni immobili nel la presenza di un contratto di locazione non valido viene determinata in base al prezzo abituale nel luogo e nel tempo indicati e a condizioni comparabili, sebbene il contratto successivamente annullato contenesse un consenso delle parti contraenti sul valore della prestazione. Non sono d'accordo con questa procedura della magistratura ceca, perché lo scopo dell'integrazione di questa disposizione nel diritto civile ceco era, a mio avviso, quello di semplificare la situazione probatoria, accelerare il procedimento ed anche la sua economia. Se si tiene conto del fatto che il prezzo abituale per l'uso di un immobile è determinato esclusivamente dalla perizia, ciò significa non solo per i tribunali, ma soprattutto per i partecipanti al procedimento, costi elevati per l'intervento di tale perito opinione, ma spesso anche mesi di attesa per la sua preparazione. Inoltre, ciascuna di queste singole opinioni di esperti non garantisce che il prezzo abituale in essa fissato sia l'unica opzione corretta, che i partecipanti successivamente contestano e, di conseguenza, porta solo alla preparazione di ulteriori opinioni, questa volta di revisione, e la presentazione dei rimedi, allungando così la durata del procedimento giudiziario in questione; l'importo dell'arricchimento ingiustificato per l'uso della cosa arriva fino ad anni.
L'ignoranza delle disposizioni del § 2999 comma 2 del Codice civile da parte dei tribunali cechi è probabilmente dovuta all'esistenza delle disposizioni del § 2999 comma 1 del Codice civile secondo le quali, se il rilascio del oggetto di ingiusto arricchimento non è possibile, la persona impoverita ha diritto a un risarcimento pecuniario pari al prezzo abituale. Tuttavia, a mio avviso, il secondo comma della disposizione in questione deve essere inteso come lex speciali al primo comma, se esiste un rapporto di obbligazione con un valore di prestazione concordato, allora in caso di risoluzione di tale obbligazione è necessario procedere dal valore così concordato, e non dal prezzo abituale, il che è giustificato solo nei casi in cui l'accordo delle parti contraenti sull'importo del pagamento non è mai stato concordato e allo stesso tempo il pagamento non è mai stato effettuato. Le disposizioni dell'articolo 2999, comma 2, del codice civile devono applicarsi anche nelle ipotesi in cui il motivo giuridico della prestazione non è mai esistito, ma l'arricchito utilizzatore della cosa ha provveduto per qualche tempo al pagamento del suo utilizzo.
Fonte: epravo.cz
Mgr. Denisa Mokřížová, un avvocato
, Arte. VII.-5:102 comma 3 DCFR (Progetto di quadro comune di riferimento).
