Das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter wird in der Regel durch deren Vereinbarung beendet, in der die Vertragsparteien ihre Verpflichtungen, einschließlich der Höhe des Restmietbetrags zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses, begleichen. Was aber, wenn das Mietverhältnis durch eine einseitige Klage in Form einer Kündigung des Vermieters wegen schlechter Zahlungsmoral des Mieters endet und der Mieter den Auszug verweigert und gleichzeitig die Miete nicht zahlt? In einem solchen Fall wählt der Vermieter eine Lösung in Form einer Räumungsklage mit anschließender Vollstreckung der Entscheidung. Allerdings dauert dieser Prozess Monate, manchmal sogar Jahre. Da die vertragliche Grundlage für die Höhe des Entgelts für die Nutzung der Immobilie nicht mehr besteht, stellt sich die Frage, welcher Betrag der ungerechtfertigten Bereicherung für diesen Zeitraum durch den unredlichen Nutzer seiner Immobilie dem Vermieter bei der Erteilung der Gebühr zusteht Eine andere Bereicherung als durch Geld ist in dieser Situation kaum möglich.
Es besteht kein Zweifel daran, dass die beschriebene Situation als ungerechtfertigte Bereicherung anzusehen ist, wenn sich der unbefugte Nutzer einer Immobilie auf Kosten ihres Eigentümers dadurch bereichert, dass er die betreffende Sache ohne Gegenleistung nutzt und gleichzeitig der Rechtsgrund, d. h. das Mietverhältnis bereits erloschen ist oder nie ordnungsgemäß zustande gekommen ist. Der Eigentümer der Immobilie erscheint dann in der Position des Verarmten, denn nach der Beendigung des Mietvertrags werden seine Immobilienwerte vom damaligen Mieter in der Position des Bereicherten ohne Bezahlung genutzt, obwohl der Vermieter dies sonst tun könnte seine Räumlichkeiten einem anderen, ordnungsgemäß zahlenden Mieter zur Miete überlassen.
In der Rechtsprechung herrscht seit jeher die Auffassung vor, dass sich in einem solchen Fall die finanzielle Entschädigung für die Nutzung einer Immobilie ohne Rechtsgrund (in der Regel) an der üblichen Höhe der Miete bemisst, die für die Nutzung derselben oder einer ähnlichen Immobilie aufgewendet wird Nachlass an einem bestimmten Ort, zu einer bestimmten Zeit und unter vergleichbaren Bedingungen (siehe Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 15, Aktenzeichen 6 Cdo 1999/25, weiter z. B. Urteile des Obersten Gerichtshofs vom 2578, Akte Nr. 98 Cdo 17/7, vom 2008, Akten-Nr. 30 Cdo 5484/2007, bzw. vom 2. April 9, Akten-Nr. 2009 Cdo 28/2777). Um diesen „üblichen“ Preis zu ermitteln, muss das Gericht ein Sachverständigengutachten einholen.
Allerdings hat das Bürgerliche Gesetzbuch von 2012 in dieser Frage eine neue Bestimmung eingeführt. Gemäß § 2999 Abs. 2 ist für Leistungen des Verarmten gegen Entgelt eine Entschädigung in Höhe dieses Entgelts zu leisten. In der Praxis bedeutet dies, dass, wenn der verarmte Vermieter während des Bestehens des Mietvertrags eine Immobilie zu einem bestimmten Preis vermietet hat, bei späterem Wegfall dieses Rechtsgrunds die Höhe der ungerechtfertigten Bereicherung auf der Grundlage des vereinbarten Preises ermittelt wird in diesem Mietvertrag.
Im begründeten Gutachten zur Aufnahme dieser Regelung in das Zivilrecht heißt es, dass, wenn die Leistung gegen Entgelt erbracht wurde, sei es aufgrund eines ungültigen Vertrages oder im Rahmen einer nachträglich aufgehobenen Verpflichtung, für den Verarmten nachträglich kein berechtigter Anspruch mehr bestehe Schadensersatz in Höhe des üblichen Preises, und es wird daher vorgeschlagen, ihm Schadensersatz in Höhe des im später aufgehobenen Vertrag vereinbarten Preises zu gewähren. Nach Satz 2 der vorgenannten Vorschrift gilt der oben genannte Maßstab nicht, wenn die Vergütung den Charakter eines Grundes für die Unwirksamkeit des Vertrages oder eines Grundes für die Aufhebung der Verpflichtung hat oder wenn die Höhe der Vergütung durch einen solchen Grund erheblich beeinträchtigt wurde.
Obwohl diese Bestimmung des Zivilrechts seit dem 1. Januar 1 in Kraft ist, berufen sich tschechische Gerichte bei der Lösung der dargelegten Situation immer noch auf die ständige Rechtsprechung aus der Zeit, als das Bürgerliche Gesetzbuch Nr. 2014/89 Slg. in Kraft trat. wurde nicht geboren und das tschechische Recht enthielt keine ähnlichen Bestimmungen.
Wir verweisen beispielsweise auf den aktuellen Beschluss des Verfassungsgerichtshofs vom 15. März 3, I. ÚS 2022/530. Die Sachlage ergab, dass die Beklagte aufgrund der Vereinbarung vom 22. Oktober 22 berechtigt war, das Grundstück gegen eine Gebühr von 10 CZK pro Saison zum Zweck des Betriebs einer Skipiste zu nutzen. Nach der Beendigung der Verpflichtung aus dem Vertrag forderte der Kläger den Beklagten zur Räumung des Grundstücks auf, der ihn jedoch weiterhin nutzte und dem Kläger für die Nutzung nur einen Betrag von 2014 CZK pro Saison zahlte. Daher verklagte der Kläger den Beklagten auf Zahlung eines Betrags von 50 CZK als ungerechtfertigte Bereicherung für die Nutzung des besagten Grundstücks ohne Rechtsgrund in der Form und Höhe, die den Rückständen für zwei Zahlungen von „Mieten“ gemäß dem Vorstehenden entsprach Vertrag um die tatsächlich gezahlten Zahlungen in Höhe von 000,- CZK gekürzt.
Das erstinstanzliche Gericht wies die Klage mit der Begründung ab, dass der Beklagte das Grundstück zwar illegal genutzt habe, die tatsächlich gezahlten Zahlungen in Höhe von 4 CZK für eine Mietperiode jedoch aufgrund eines Sachverständigengutachtens für angemessen gehalten habe, wonach ein solcher Preis von Miete am gegebenen Ort und zur gegebenen Zeit und üblich zu vergleichbaren Konditionen.
Das Landgericht lehnte die darauffolgende Berufung des Beschwerdeführers mit der Begründung ab, dass das in Rede stehende Gutachten die Höhe des üblichen Preises zutreffend ermittelt habe und es daher nicht erforderlich sei, den aktuellen (vertraglichen) Preis für die Nutzung der Sache zu berücksichtigen. Als Antwort auf die Berufung des Klägers stellte das Oberste Gericht fest und wiederholte, ähnlich wie das Landgericht, dass die Höhe der Geldentschädigung wegen ungerechtfertigter Bereicherung unter Berücksichtigung der üblichen Höhe des für die Nutzung derselben oder einer ähnlichen Sache aufgewendeten Preises ermittelt werde an einem bestimmten Ort, zu einer bestimmten Zeit und unter vergleichbaren Bedingungen und lehnte die Berufung ab.
Mit seinem Urteil wies der Verfassungsgerichtshof die Verfassungsbeschwerde des Klägers zurück. Er begründete den Beschluss damit, dass die Gerichte ihren Anforderungen dadurch nachkamen, dass sie den Betrag der ungerechtfertigten Bereicherung unter anderem aus den Beträgen ableiteten, die üblicherweise an einem bestimmten Ort und in einer bestimmten Zeit für die Verwendung eines solchen Gegenstands aufgewendet wurden, üblicherweise in Form von mieten.
Záver
Die Regelung des § 2999 Abs. 2 BGB geht auf den Vorschlag des Europäischen Bürgerlichen Gesetzbuches zurück[1], und obwohl es im tschechischen Recht seit mehr als 12 Jahren in Kraft ist, haben die Gerichte nicht immer auf seine Anwendung zurückgegriffen und halten sich an die aktuelle Rechtsprechung, nach der der Betrag der ungerechtfertigten Bereicherung für die Nutzung von Immobilien in der Das Vorliegen eines ungültigen Mietvertrages wird auf der Grundlage des orts- und zeitüblichen Preises unter vergleichbaren Bedingungen festgestellt, obwohl der später aufgelöste Vertrag einen Konsens der Vertragsparteien über den Wert der Leistung enthielt. Ich bin mit dieser Vorgehensweise der tschechischen Justiz nicht einverstanden, da der Zweck der Aufnahme dieser Bestimmung in das tschechische Zivilrecht meiner Meinung nach darin bestand, die Beweislage zu vereinfachen, das Verfahren zu beschleunigen und auch seine Wirtschaftlichkeit zu gewährleisten. Berücksichtigt man, dass der übliche Preis für die Nutzung einer Immobilie ausschließlich durch ein Gutachten ermittelt wird, bedeutet dies nicht nur für die Gerichte, sondern vor allem für die Verfahrensbeteiligten hohe Kosten für die Beauftragung eines solchen Gutachtens Meinung, aber auch oft monatelanges Warten auf die Erstellung. Darüber hinaus gewährleistet jedes einzelne Gutachten nicht, dass der darin festgelegte übliche Preis die einzig richtige Option ist, die von den Teilnehmern anschließend bestritten wird, und führt daher lediglich zur Erstellung zusätzlicher, diesmal überarbeiteter Gutachten, und Durch die Geltendmachung von Rechtsbehelfen verlängert sich dadurch die Dauer des betreffenden Gerichtsverfahrens, die Höhe der ungerechtfertigten Bereicherung für die Nutzung der Sache erstreckt sich auf bis zu Jahre.
Die Unkenntnis der tschechischen Gerichte über die Bestimmungen des § 2999 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist möglicherweise auf das Bestehen der Bestimmungen des § 2999 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches zurückzuführen, wonach im Falle der Freigabe des Ist eine ungerechtfertigte Bereicherung nicht möglich, hat der Verarmte Anspruch auf eine finanzielle Entschädigung in Höhe des üblichen Preises. Meiner Meinung nach muss der zweite Absatz der betreffenden Bestimmung jedoch so verstanden werden lex spezialisiert Besteht gemäß Absatz 2999 ein Schuldverhältnis mit einem vereinbarten Leistungswert, so ist im Falle der Beendigung einer solchen Verpflichtung von dem so vereinbarten Wert und nicht vom üblichen Preis auszugehen, Dies ist nur in den Fällen gerechtfertigt, in denen es nie zu einer Einigung der Vertragsparteien über die Höhe der Zahlung kam und gleichzeitig die Zahlung auch nie geleistet wurde. Die Bestimmungen des § 2 Abs. XNUMX des Bürgerlichen Gesetzbuches sind auch dann anzuwenden, wenn der Rechtsgrund für die Leistung nie bestand, der bereicherte Benutzer der Sache jedoch für eine gewisse Zeit ein Entgelt für deren Nutzung geleistet hat.
Source: epravo.cz
Mgr. Denisa Mokřížová, ein Anwalt
[1] Kunst. VII.-5:102 Absatz 3 DCFR (Entwurf eines gemeinsamen Referenzrahmens).
