In letzter Zeit ist der Kauf von Immobilien im Ausland und insbesondere in Italien nicht nur im Rahmen des Kaufs einer Sommerresidenz, sondern auch als Objekt für geschäftliche Zwecke zu einem Phänomen geworden. Aufgrund der niedrigen Immobilienpreise ziehen auch immer mehr Ausländer dauerhaft nach Italien, da das dortige Klima einladender ist als bei uns und der Anblick eines Wohnsitzes am Meer für die meisten von uns verlockend ist. Immobilienkäufe in den Alpen bilden jedoch keine Ausnahme, wo viele Tschechen im Winter die vielleicht besten Skipisten Europas und im Sommer die wunderschöne Natur und die Aussicht auf die Berge genießen.

Doch wie läuft der gesamte Prozess des Immobilienkaufs in Italien ab? Was ist zu beachten und was sind die italienischen Besonderheiten bei einem Immobilienkaufvertrag? Der folgende Artikel wird darauf antworten.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Die Anforderungen an einen Immobilienkaufvertrag sind in der italienischen Rechtsordnung in § 1470-1549 des (italienischen) Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt.

Staatsbürger der Tschechischen Republik haben als Staatsbürger eines Mitgliedsstaates der Europäischen Union beim Kauf von Immobilien in Italien die gleichen Rechte wie Staatsbürger Italiens. Allerdings muss man sich darüber im Klaren sein, dass viele Angelegenheiten beim Immobilienkauf in Italien anders ablaufen als in der Tschechischen Republik. Beispielsweise wird der gesamte Prozess der Übertragung von Eigentumsrechten an Immobilien durch einen Notar abgewickelt. Er ist in Zusammenarbeit mit der Immobilienagentur für die Richtigkeit der Dokumentation und Vorgehensweise verantwortlich. Ein weiterer Unterschied besteht beispielsweise im Zeitpunkt des Erwerbs des Schutzrechts.

Neben der Auswahl einer Immobilie ist es für Käufer auch wichtig, ihre Steuernummer und Postanschrift in Italien zu haben.

Vorbereitungsphase

In der Vorbereitungsphase vor dem Immobilienkauf in Italien ist der Immobilienmakler eine Schlüsselfigur. Als Fachmann verpflichtet er sich, den Abschluss des Kaufvertrages, in unserem Fall für den Verkäufer, zu vermitteln und den Parteien, also dem Verkäufer und dem Käufer, die Möglichkeit zu geben, miteinander in Kontakt zu treten. Ein Immobilienmakler sollte auch Such- und Unterstützungstätigkeiten durchführen. Er muss alle diese Tätigkeiten unabhängig und unparteiisch durchführen. Für die ordnungsgemäße Durchführung hat er dann Anspruch auf eine Provision.

Ein Immobilienmakler sollte in der Lage sein, vorbehaltlich des Anspruchs auf eine Provision, beiden Parteien alle Informationen über die Immobilie zukommen zu lassen und nicht nur die von den Parteien gewünschten Informationen bereitzustellen. Dabei handelt es sich beispielsweise um einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster, den der Makler zur Verfügung stellt. Es ist wichtig, großen Wert auf diese Pflichten des Maklers zu legen, da in Italien im Allgemeinen alles weniger formell ist als in der Tschechischen Republik und es vorkommen kann, dass wir nicht alles bekommen, wofür wir bezahlt haben. Die Maklerprovision wird in der Regel vom Käufer getragen, es ist jedoch möglich, dass beide Parteien sie zahlen. Es gibt jedoch kein allgemeines Kriterium für die Wahl des Verpflichteten und die Verpflichtung zur Zahlung der Provision an den Makler hängt daher ausschließlich von der Vereinbarung der Parteien ab. 

Zur Entstehung des Provisionsanspruchs des Maklers heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch, dass dieser bereits mit dem Vertragsabschluss durch seine Tätigkeit entsteht. Der Oberste Gerichtshof Italiens stellt in seinem Urteil Cass.civ. vom 30 Nr. 11 fest, dass die Beendigung des Geschäftsbetriebs der Zeitpunkt ist, an dem eine verbindliche Beziehung zwischen den Parteien entsteht.

Kaufvorschlag

Während in der Tschechischen Republik in vielen Fällen ein Vertrag über einen Zukunftsvertrag oder ein Reservierungsvertrag zum Standard geworden ist, wird in Italien ein sogenannter Kaufvorschlag genutzt, um Verwaltungsgebühren zu sparen. Unter dem Kaufvorschlag können wir uns ein Formular vorstellen, das üblicherweise von einem Immobilienunternehmen erstellt wird, bzw Immobilienmakler. Der Bieter, also der Verkäufer, schlägt dem Käufer den Kauf einer Immobilie zu einem bestimmten Preis vor. Im Hinblick auf § 1329 des (italienischen) Bürgerlichen Gesetzbuches hat ein solcher Vorschlag einen unwiderruflichen Charakter und wird somit unwiderruflich, sobald der Antragsteller von der Annahme des Vorschlags durch den Adressaten erfährt. Nach Annahme des Angebots sind die Parteien verpflichtet, den Kaufvertrag zu dem im Kaufangebot vereinbarten Preis abzuschließen. Wir betrachten den Kaufvorschlag daher als ein Dokument, das eine rechtliche Verpflichtung zum Abschluss des Geschäfts begründet.

Im Kaufvorschlag finden wir neben Angaben zum Kaufpreis auch das Datum des Kaufvertragsabschlusses, Daten aus dem Liegenschaftskataster und Angaben zum Eigentümer, bzw über die Besitzer. In diesem Dokument wird auch die Verpflichtung des Verpflichteten erwähnt, die Provision an den Immobilienmakler zu zahlen.

Gleichzeitig mit der Unterzeichnung des Kaufangebots leistet der Erwerber die Anzahlung für den Kauf der Immobilie, deren Höhe dann vom Gesamtkaufpreis abgezogen wird. Unter der Anzahlung können wir unsere Anzahlung bzw. Reservierungsgebühr verstehen. Das Pfandrecht unterstreicht auch die Pflicht zum Abschluss eines Kaufvertrages. Für den Fall, dass der Käufer das von ihm gemachte Angebot zurückzieht, geht das Pfandrecht für den Verkäufer „verloren“. Tritt der Verkäufer vom Angebot zurück, erhält der Käufer die Anzahlung in doppelter Höhe zurückerstattet. Während wir uns in der Tschechischen Republik zu diesem Zeitpunkt wahrscheinlich mit der Übertragung des finanziellen Betrags per Treuhandkonto befassen würden, ist in Italien derzeit immer noch der Immobilienmakler von zentraler Bedeutung. Die Anzahlung erfolgt in der Regel mittels Scheck, den der Immobilienmakler bis zum Abschluss des Kaufvertrages bei sich hat.

Abschluss des Kaufvertrages

Nach der Unterzeichnung des vereinbarten Kaufvorschlags wird ein Notar in den gesamten Prozess des Immobilienkaufs einbezogen. Der Kaufvertrag muss als öffentliche Urkunde enthalten:

1. Identifizierung der Parteien, Geburtsdatum und -ort, ständiger Wohnsitz und Steuernummer (oder Steuernummer), die als italienisches Äquivalent einer Geburtsnummer angesehen werden kann,
2. Benennung der Immobilie gemäß den Angaben aus dem Grundbuchamt, wobei es Sache des Notars ist, die Richtigkeit der angegebenen Daten zu beglaubigen,
3. Immobiliensteuersystem,
4. Erklärungen und Garantien des Verkäufers gemäß italienischem Recht.

Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer können an der Gestaltung des Kaufvertrags mitwirken, obwohl dieser laut Gesetz von einem Notar erstellt werden muss. Diese Verpflichtung hindert die Parteien nicht daran, zusätzliche Erklärungen oder Garantien in ihren Kaufvertrag aufzunehmen.

Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt auf die gleiche Weise wie der Schuldschein im Stadium des Kaufvorschlags, also per Scheck. Dieser Scheck kann entweder vom Käufer selbst oder von einem Notar ausgestellt werden, nachdem der Käufer ihm den Kaufpreis zur Aufbewahrung übersandt hat.

Der Abschluss des Kaufvertrages erfolgt anschließend in der Weise, dass der Notar seinen Text auf Italienisch verliest und die Parteien, die erklären, den Vermerk verstanden zu haben, ihn unterzeichnen. Hier besteht also ein Unterschied zur Anpassung des Immobilienerwerbs in der Tschechischen Republik, wo in Italien die Übertragung der Immobilie gerade durch die Unterzeichnung des Kaufvertrags und nicht durch die Eintragung in das Immobilienregister erfolgt. wie es in unserem Land der Fall ist. Eine Ausnahme bildet der nordöstliche Teil Italiens, wo die Eigentumsübertragung nur durch Eintragung in das Liegenschaftskataster erfolgt, wie in unserem Land aus historischen Gründen, als dieser Teil bis zum Ersten Weltkrieg zu Österreich-Ungarn gehörte und noch einige davon besitzt Merkmale des Rechtssystems Mitteleuropas.

Auch wenn die Eintragung ins Grundbuch keinen Eigentumserwerb bewirkt, ist sie selbstverständlich notwendig. Die Durchführung durch einen Notar erfolgt ca. zwei Wochen nach Abschluss des Kaufvertrages, anschließend werden sämtliche Unterlagen dem Käufer übergeben.

Das Notarhonorar wird vollständig vom Käufer getragen (sofern die Parteien nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbaren). Aus diesem Grund kann die Käuferseite einen Notar wählen, mit dem sie den Kauf einer Immobilie verhandelt. Der Käufer hinterlegt dem Notar außerdem einen Betrag, der die Gebühren für das Finanzamt, das Grundbuchamt und die Hypothekengebühren enthält, die mit der Eigentumsübertragung der Immobilie verbunden sind. Mit der notariellen Eintragung erhält der Immobilienmakler auch die Auszahlung seiner Provision, die wiederum entweder per Scheck oder per Banküberweisung gezahlt wird. Es ist üblich, dass ein Immobilienmakler bei der Ausführung der notariellen Urkunde anwesend ist, um sicherzustellen, dass die Provision gezahlt wird. Oftmals greift er sogar in die Formulierung des Notarprotokolls selbst ein.

Záver

Abschließend können wir vielleicht nur hinzufügen, dass der gesamte Prozess des Immobilienkaufs in Italien keinesfalls unterschätzt werden sollte. Das bedeutet nicht unbedingt, dass Sie sich für den günstigsten Notar entscheiden, nur um im gesamten Prozess ein paar hundert Euro zu sparen, sondern dass Sie in jemanden investieren, von dem Sie wissen, dass er den gesamten Prozess verantwortungsbewusst und ordnungsgemäß leitet. Wichtig ist auch, die rechtlichen Rahmenbedingungen und vor allem Ihre Traumimmobilie zu kennen, damit Sie wissen, was Sie kaufen, idealerweise schon bei der Unterzeichnung des Kaufvorschlags. Selbst in der Tschechischen Republik, wo wir die Sprache beherrschen und eine ungefähre Vorstellung von den rechtlichen Rahmenbedingungen haben, ist der Immobilienkauf nicht einfach und wir sollten beim Immobilienkauf im Ausland vorsichtiger sein.   

Wir wünschen Ihnen ein reibungsloses Einkaufserlebnis und viele glückliche Momente an Ihrem Zielort.

Source: epravo.cz

Pierluigi Nudo, LL.M., ein etablierter europäischer Anwalt

Mgr. Lucie Špičková, ein Anwalt