Recentemente l'acquisto di immobili all'estero, e soprattutto in Italia, è diventato un fenomeno non solo nell'ambito dell'acquisto di una residenza estiva, ma anche come oggetto a fini commerciali. A causa dei bassi prezzi degli immobili, sempre più stranieri si trasferiscono definitivamente in Italia, poiché il clima locale è più accogliente del nostro e la vista di una residenza al mare è allettante per la maggior parte di noi. Tuttavia, gli acquisti immobiliari nelle Alpi non fanno eccezione, dove molti cechi si recano in inverno per forse le migliori piste da sci d'Europa e in estate per la bellissima natura e la vista sulle montagne.

Ma come funziona l’intero processo di acquisto di un immobile in Italia? A cosa fare attenzione e quali sono le specificità italiane per un contratto di compravendita immobiliare? Il seguente articolo risponderà a questa domanda.

Quadro giuridico

I requisiti di un contratto di acquisto immobiliare sono regolati dall'ordinamento giuridico italiano nei § 1470-1549 del Codice Civile (italiano).

I cittadini della Repubblica Ceca, in quanto cittadini di uno stato membro dell'Unione Europea, hanno gli stessi diritti dei cittadini italiani quando acquistano immobili in Italia. Bisogna però tenere presente che molte questioni relative all’acquisto di immobili in Italia funzionano diversamente che nella Repubblica Ceca. Ad esempio, l'intero processo di trasferimento dei diritti di proprietà su un immobile viene eseguito tramite un notaio. È responsabile, in collaborazione con l'agenzia immobiliare, della correttezza della documentazione e della procedura. Un'altra differenza è, ad esempio, il momento in cui viene acquisito il diritto di proprietà.

Oltre alla scelta di un immobile, è fondamentale che gli acquirenti abbiano anche il codice fiscale e l'indirizzo postale in Italia.

Fase preparatoria

Nella fase preparatoria prima dell'acquisto immobiliare in Italia, l'agente immobiliare è una figura fondamentale. Lui, in quanto professionista, si impegna a mediare la conclusione del contratto di vendita, nel nostro caso, per il venditore, e consente inoltre alle parti, che sono il venditore e l'acquirente, di entrare in contatto tra loro. Un agente immobiliare dovrebbe svolgere anche attività di ricerca e assistenza. Deve svolgere tutte queste attività in modo indipendente e imparziale. Ha poi diritto ad una provvigione per la corretta esecuzione di quanto sopra.

Un agente immobiliare dovrebbe essere in grado, fermo restando il diritto di richiedere una commissione, di fornire ad entrambe le parti tutte le informazioni sulla proprietà, non solo ciò che le parti richiedono. Si tratta ad esempio di un estratto del catasto immobiliare fornito dall'intermediario. È importante porre molta enfasi su questi obblighi del broker, poiché in Italia in generale è tutto meno formale che in Repubblica Ceca e potrebbe succedere che non otteniamo tutto ciò per cui abbiamo pagato. Per quanto riguarda la commissione del broker, di solito viene pagata dall'acquirente, ma è possibile che entrambe le parti la paghino. Non esiste però un criterio generale per la scelta del soggetto obbligato, e l’obbligo di corrispondere la commissione all’intermediario dipende quindi esclusivamente dall’accordo delle parti. 

Per quanto riguarda l'origine del diritto alla provvigione del mediatore, il Codice Civile prevede che essa sorge non appena si conclude l'affare in conseguenza della sua attività. La Suprema Corte di Cassazione nella sentenza Cass.civ., 30/11/2015 n. 24397 precisa che la cessazione del rapporto d'affari è il momento in cui si instaura un rapporto vincolante tra le parti.

Proposta d'acquisto

Mentre in Repubblica Ceca in molti casi il contratto per un contratto futuro o un contratto di prenotazione è diventato lo standard, in Italia per risparmiare sulle spese amministrative si usa la cosiddetta proposta d'acquisto. Sotto la proposta d'acquisto possiamo immaginare un modulo che solitamente viene predisposto da una società immobiliare, oppure agente immobiliare. Il proponente, cioè il venditore, propone all'acquirente l'acquisto di un immobile ad un determinato prezzo. Per quanto riguarda il § 1329 del codice civile, tale proposta ha carattere irrevocabile, e diventa pertanto irrevocabile nel momento in cui il proponente viene a conoscenza dell'accettazione della proposta da parte del destinatario. Una volta accettata la proposta, le parti sono obbligate a concludere il contratto d'acquisto al prezzo da loro concordato nella proposta d'acquisto. Percepiamo quindi la proposta di acquisto come un documento che stabilisce l'obbligo legale di concludere l'affare.

Nella proposta d'acquisto troveremo, oltre alle informazioni sul prezzo d'acquisto, anche la data in cui verrà concluso il contratto d'acquisto, i dati del registro immobiliare e le informazioni sul proprietario, oppure sui proprietari. Questo documento menziona anche l'obbligo della parte obbligata di pagare la commissione all'intermediario immobiliare.

Contestualmente alla sottoscrizione della proposta d'acquisto, l'acquirente versa l'acconto per l'acquisto dell'immobile, il suo importo verrà poi detratto dal prezzo totale di acquisto. Possiamo intendere il deposito come il nostro deposito o commissione di prenotazione. Il vincolo sottolinea anche l'obbligo di concludere un contratto di acquisto. Nel caso in cui l'acquirente ritiri la proposta da lui fatta, il vincolo viene "perso" per il venditore. Se è il venditore a recedere dalla proposta, all'acquirente verrà restituita la caparra pari al doppio dell'importo. Mentre in Repubblica Ceca in questo momento probabilmente ci occuperemmo del trasferimento dell'importo finanziario tramite deposito a garanzia, in Italia l'intermediario immobiliare è ancora fondamentale in questo momento. L'acconto viene solitamente versato tramite assegno, che l'agente immobiliare ha con sé fino alla conclusione del contratto di acquisto.

Conclusione del contratto di acquisto

Dopo aver firmato la proposta d'acquisto concordata, un notaio è coinvolto nell'intero processo di acquisto dell'immobile. Il contratto di acquisto dovrà contenere, quale documento pubblico:

1. identificazione dei soggetti, data e luogo di nascita, residenza permanente e codice fiscale (o codice fiscale), che può essere percepito come l'equivalente italiano di un numero di nascita,
2. designazione dell'immobile secondo le indicazioni catastali, mentre spetta al notaio certificare la correttezza dei dati forniti,
3. regime fiscale immobiliare,
4. dichiarazioni e garanzie del venditore previste dalla legge italiana.

Sia il venditore che l'acquirente possono partecipare alla redazione del contratto di acquisto, anche se secondo la legge deve essere redatto da un notaio. Tale obbligo non impedisce alle parti di inserire nel contratto di acquisto dichiarazioni o garanzie aggiuntive.

Il prezzo di acquisto viene pagato con le stesse modalità della cambiale in fase di proposta d'acquisto, ovvero tramite assegno. Questo assegno può essere emesso dall'acquirente stesso o da un notaio dopo che l'acquirente gli ha inviato il prezzo di acquisto per la custodia.

La conclusione del contratto di acquisto viene successivamente effettuata in modo tale che il notaio ne legga il testo in lingua italiana e le parti che dichiarano di aver compreso la notazione lo firmino. Ecco allora una differenza rispetto alla rettifica dell'acquisto di un immobile in Repubblica Ceca, quando in Italia il trasferimento dell'immobile avviene proprio con la sottoscrizione del contratto di acquisto, non con la sua iscrizione nel registro immobiliare, come avviene nel nostro Paese. Fa eccezione la parte nord-orientale dell'Italia, dove la proprietà viene trasferita solo tramite iscrizione al catasto immobiliare, come nel nostro Paese, per ragioni storiche, quando questa parte appartenne all'Austria-Ungheria fino alla Prima Guerra Mondiale e conserva ancora alcuni Caratteristiche dell'ordinamento giuridico dell'Europa centrale.

Sebbene l’iscrizione nel registro immobiliare non abbia l’effetto di acquisire la proprietà, è ovviamente necessaria. L'operazione viene eseguita da un notaio circa due settimane dopo la conclusione del contratto di acquisto, quindi tutta la documentazione viene consegnata all'acquirente.

L'onorario del notaio è interamente pagato dall'acquirente (a meno che le parti non concordino espressamente diversamente). Per questo motivo, la parte acquirente può scegliere un notaio con cui negoziare l'acquisto dell'immobile. L'acquirente depositerà inoltre nelle mani del notaio una somma che comprende le spese fiscali, catastali e quelle ipotecarie legate al trasferimento della proprietà dell'immobile. Con la registrazione notarile l'agente immobiliare riceverà anche il pagamento della sua provvigione, che verrà pagata nuovamente tramite assegno o bonifico bancario. È prassi che un agente immobiliare sia presente alla stipula dell'atto notarile per “vedere” che la provvigione venga pagata. Spesso interviene addirittura nel testo stesso dell'atto notarile.

Conclusione

In conclusione possiamo forse solo aggiungere che l'intero processo di acquisto di un immobile in Italia non è da sottovalutare in alcun modo. Ciò significa non necessariamente scegliere il notaio più economico solo per risparmiare qualche centinaio di euro sull’intero processo, ma investire in qualcuno che sai che guiderà l’intero processo in modo responsabile e corretto. È anche importante conoscere il quadro giuridico e soprattutto l'immobile dei vostri sogni, in modo da sapere cosa state acquistando, idealmente già quando firmate la proposta d'acquisto. L'acquisto di immobili non è facile nemmeno nella Repubblica Ceca, dove conosciamo la lingua e abbiamo un'idea approssimativa del quadro giuridico, e dovremmo stare più attenti quando acquistiamo immobili all'estero.   

Ti auguriamo una piacevole esperienza di acquisto e tanti momenti felici a destinazione.

Fonte: epravo.cz

Pierluigi Nudo, LL.M., un affermato avvocato europeo

Mgr. Lucie Špičková, un avvocato